一、专有部分及共有部分的界定

什么是专有部分，物权法并未对其有明确规定，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为共有部分。

物权法中关于共有部分的定义方式使用的是排除法，即除了专有部分以外的都是共有部分。而在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，将共有部分的定义明确为：建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施。

所谓“专有部分以外的建筑物部分”，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。所谓“建筑区划内的其他公共场所”是指建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所。所谓“公用设施”是指，建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施。

根据该司法解释的定义，我们能看出，目前明确属于业主共有的部位包括以下几类：

1，建筑区划内的建设用地使用权；

2，物业服务用房；

3，外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道；

4，建筑区划内的道路、绿地以及已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所；

5，建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施等。

从上述分类可以看出，现行法律较之从前扩大了业主共有部分的范围，明确了某些部位的共有性质，解决了部分长期以来的不同认识。

二、专有权及共有权

专有权即是业主对其专有部分的所有权，包括占有、使用、收益、处分四大类，同时，专有权的形式还受到一定限制，即业主行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。拆除承重墙等行为即是典型的危及建筑物安全的行为，为法律所禁止。

共有权包括共有所有人的权利和共有所有人的义务两大内容，其中共有所有人的权利包括：使用权、收益权、修缮改良权，共有所有权人的义务有按照共有部分的固有用途进行使用和共同分担费用。

三、共有部分管理权

随着业主共有部分的增加，关于业主共有部分的管理权如何行使也逐渐成为了一个突出问题，在实际生活中业主和业主之间的纠纷多发生在共有部分管理问题上。

物权法第76条约定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金及改建、重建建筑物及其附属设施应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他有关共有和共同管理权利的重大事项应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

该条规定貌似可以解决共有部分管理权的行使问题，但事实上，共有部分管理权的行使还至少存在以下两种问题：

（一）商业用房共有部分管理权的行使；

目前我国关于业主建筑物区分所有权的立法中着重解决的是商品住宅小区中的业主共有部位管理权的行使，对于商业用房业主如何行使共有部分管理权缺乏指导性规范，使得商业用房业主无法或难以行使其共有部分管理权。

商品住宅小区的业主委员会有区县房地局指导和监督成立，而商业用房的业主委员会则无相关规定予以指导，也无相关政府部门进行指导和牵头，故商业用房的业主委员会鲜有成立，由于商业用房无法有效成立业主委员会行使业主的管理权，所以商业用房的共有部分的管理权经常处于真空状态，造成共有部分的权利（如外墙、屋顶广告收益等）人人均想享有，但义务又无人肯承担。即便有人愿意组织业委会，也会遭遇部分业主不予配合，即使成立了业委会也可能打不成有效决议的情况。

（二）业委会僵局

由于业主委员会和公司的议事规则相似，业主委员会在议事规则上所遭遇的困扰也会和公司遇到的障碍相类似。

在商品住宅小区的业主委员会或者商业用房的对于某项工作无法达到半数或三分之二以上业主同意时，将会造成僵局，无法通过一个有效的决议，这很类似于公司法中的“公司僵局”。目前立法中对于业主委员会议事“僵局”并无相关规定，而对于某些业主不作为的行为也并无司法救济渠道，除了寄希望于政府相关部门的“指导”和“协调”外，我们也期望相关法规或规范性文件能早日解决上述僵局问题以及商业用房业委会的成立问题。